A compra e venda de um apartamento por contrato particular – o famoso “contrato de gaveta” – é uma prática comum no mercado imobiliário.
No entanto, quando a transferência não é registrada no Cartório de Imóveis, a falta de atualização documental gera impactos diretos na administração do prédio, criando incertezas para o síndico e para os próprios moradores.
De quem é a responsabilidade de pagar o condomínio em imóveis sem registro?
Quando um apartamento é vendido sem a devida atualização na certidão de matrícula, surge um impasse frequente sobre quem deve responder pelas taxas mensais.
Nesses casos, o ditado que diz que quem não registra não é dono reflete a realidade do cartório, onde o antigo proprietário continua constando como titular oficial.
Para manter a arrecadação em dia e cobrir os custos de manutenção da edificação, a cobrança de condomínio sobre imóvel sem registro pode recair sobre o morador atual.
Segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a gestão pode cobrar de quem tem a posse direta e usufrui dos serviços do prédio, desde que o condomínio tenha sido informado formalmente sobre a transação.
Ainda assim, os riscos de imóvel sem registro prejudicam a rotina financeira da administração. A ausência de um documento oficial dificulta a localização do responsável, travando o envio de notificações e prolongando os processos de cobrança diante de eventuais atrasos.
Morador com “contrato de gaveta” pode votar em assembleias?
A validação dos votos nas reuniões de moradores é outro ponto impactado pela falta de escrituração. A legislação e as regras do prédio determinam que o direito de voz e voto pertence ao proprietário ou ao seu representante legalmente constituído.
Para o residente que optou por comprar imóvel sem matrícula regularizada, a participação em votações exige cuidados para evitar nulidades.
Para votar validamente, o morador precisa apresentar a comprovação formal da posse do bem – como o contrato particular de compra e venda – ou uma procuração concedida pelo antigo proprietário registrado.
Aceitar o voto de uma unidade sem essa verificação mínima coloca em risco as deliberações do prédio. Caso alguma decisão seja contestada no futuro, a falta de comprovação de posse sobre o imóvel sem registro pode levar à anulação da assembleia, gerando retrabalho e insegurança jurídica para toda a comunidade.
Como a falta de dados atualizados compromete a segurança e a comunicação no prédio
Os prejuízos gerados pela falta de atualização documental vão além das finanças e do direito a voto, afetando diretamente a rotina operacional da portaria e da administração:
- Notificações e comunicados oficiais: A divergência nos dados dificulta a entrega de avisos de manutenção, cotas pendentes, multas e convocações oficiais para assembleias.
Sem um destinatário validado, o condomínio corre o risco de ter suas notificações anuladas por falta de comprovação de recebimento. - Segurança e controle de acesso: A desatualização cadastral compromete o controle na portaria. Isso gera incertezas na liberação de visitantes, na entrada de prestadores de serviço e no acesso a contatos de emergência do imóvel em casos de vazamentos ou imprevistos graves.
Cadastro atualizado e gestão transparente no condomínio
Manter o cadastro dos moradores atualizado e acompanhar a situação das unidades é essencial para garantir a segurança jurídica e a saúde financeira do prédio.
A transparência na checagem de dados facilita a convocação de assembleias e evita complicações no momento de realizar cobranças ou prestar contas.
A Ethos Condomínios apoia a rotina dos prédios promovendo relatórios transparentes e facilidade na gestão de dados para síndicos e moradores.
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