Lei do Inquilinato: saiba quais são os deveres e direitos do inquilino

Alugar um imóvel pode ser um passo importante na vida de qualquer pessoa, seja para moradia própria ou para investimento. Mas, para que essa experiência seja tranquila e segura, é fundamental conhecer seus direitos e deveres como inquilino. É aí que entra a Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/91, que rege as relações entre locatários e locadores. 

Apesar de já ter sido criada há mais de 30 anos, muitas dúvidas ainda pairam no ar. Saber navegar por essa legislação nem sempre é fácil, e é aí que este guia entra para te ajudar! Vamos lá?

A Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato (ou Lei da Locação) estabelece as regras para a locação de imóveis residenciais e comerciais, definindo os direitos e deveres de ambas as partes envolvidas: inquilino (locatário) e proprietário (locador).

O contrato de locação é o documento que oficializa a relação entre as partes e deve conter todas as informações relevantes, como:

• valor do aluguel;
• prazos;
• direito de requisitar o imóvel;
• direito de renovação;
• formas de pagamento;
• reajustes;
• caução e responsabilidades.

Desde que foi criada, a Lei do Inquilinato foi atualizada para se adequar à evolução do mercado imobiliário e proteger melhor os envolvidos na contratação.

Funcionamento da locação de um imóvel

Na locação do imóvel, o proprietário cede ao inquilino o usufruto do bem pelo período determinado no contrato e pelo valor previamente combinado em parcelas mensais. Durante a vigência do documento, o inquilino deve zelar pelo imóvel, ao passo que o proprietário se responsabiliza pela manutenção do edifício.

Prazos da locação de imóvel e quando a locação pode ser desfeita?

O prazo da locação de um imóvel pode ser determinado ou indeterminado. No contrato determinado, há um período fixo para a locação. Geralmente de 12, 24 ou 30 meses. Nesse caso, o locatário não pode reaver o imóvel antes do fim desse período. Por outro lado, o inquilino pode devolver o imóvel, bastando pagar uma multa de rescisão, que não pode ser superior à soma dos aluguéis dos meses restantes. Quando o locatário é transferido pelo empregador para outra região, ele pode ser dispensado de pagar a multa.

Já no indeterminado, não há prazo definido, podendo ser rescindido por qualquer das partes a qualquer momento, mediante aviso prévio de, no mínimo, 30 dias.

Rescisão ou encerramento do contrato

A rescisão do contrato pode acontecer por diversos motivos. Alguns dos mais usuais incluem:

• inadimplência do aluguel;
• descumprimento de cláusulas contratuais de uma ou ambas as partes;
• necessidade do imóvel pelo proprietário para moradia própria;
• reforma urgente determinada pelo Justiça que não pode ser executada com a permanência do inquilino no imóvel;
• venda ou transferência do imóvel;
• acordo entre as partes;
• decisão judicial.

Essas regras estão elencadas no art. 9° da Lei do Inquilinato. Já os prazos para rescisão, como já mencionamos, variam de acordo com o tipo de contrato e a situação específica.

Critérios para reajuste do aluguel e deveres do locador

O aluguel do imóvel é normalmente reajustado anualmente, com base em índices pré-estabelecidos, como o Índice Geral de Preços ao Consumidor (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Este último passou a ser o mais utilizado, haja vista a alta marcante desse indicador. O valor do reajuste é definido no contrato de locação.

Conforme o Art. 18° da Lei do Inquilinato, após a cláusula de reajuste ser determinada no contrato, não pode ser modificada até o fim de sua vigência. Trata-se de algo acordado entre inquilino e proprietário.

É uma boa prática informar ao inquilino a porcentagem de reajuste pelo menos 30 dias antes. Isso promove uma boa relação entre as partes e diminui as chances de inadimplência.

Direitos e deveres do locador

Ao compreender e cumprir seus direitos e deveres como locador, você estará construindo uma relação sólida e transparente com o inquilino, garantindo uma locação tranquila e segura para ambas as partes. 

Alguns dos seus direitos incluem:

• receber o aluguel em dia, conforme o que foi estabelecido no contrato de locação. em caso de inadimplência, o locador pode tomar medidas cabíveis, como cobrança judicial ou rescisão do contrato;
• ter o imóvel usado de forma adequada, seja para o fim residencial, seja para uso comercial. Quaisquer danos causados pelo uso inadequado podem ser cobrados do inquilino;
• ser informado sobre danos ou problemas no imóvel. Isso permitirá que ele possa tomar as providências cabíveis. Assim, os reparos serão realizados de forma rápida e eficiente, evitando maiores danos ao patrimônio;
• cobrar multas contratuais, conforme definido pelo contrato, como por atraso no pagamento do aluguel, rescisão antecipada ou uso inadequado do imóvel;
• exigir que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi entregue ao inquilino. Danos podem ser descontados da caução ou cobrados à parte.

Agora, confira alguns dos seus principais deveres:

• entregar o imóvel em boas condições de habitabilidade, livre de vícios e defeitos;
• realizar reparos estruturais necessários durante a vigência do contrato;
• fornecer ao inquilino os documentos necessários para a locação;
• caso deseje fazer vistorias no imóvel, deve agendar com antecedência;
• se o locador decidir vender o imóvel, o inquilino tem direito de preferência na compra;
• fornecer recibos pelos pagamentos dos aluguéis.

Deveres do locatário

Para que a permanência do inquilino seja pacífica e se evitem conflitos, é importante que se respeitem os seus direitos:

• receber o imóvel em boas condições de habitabilidade, livre de vícios e defeitos que impeçam o uso normal do local;
• ter uso pacífico do imóvel, sem interferências do locador ou de terceiros;
• realizar benfeitorias no imóvel, desde que sejam autorizadas pelo locador por escrito e com a possibilidade de reaver o valor investido na rescisão do contrato. Essas melhorias não devem alterar sua estrutura original;
• rescindir o contrato de locação a qualquer momento, mediante aviso prévio ao locador, conforme prazo estabelecido em lei ou no contrato;
• em alguns casos específicos, como necessidade do imóvel para moradia própria do locador ou reforma urgente, o contrato pode ser rescindido sem aviso prévio.

Por outro lado, o locatário precisa:

• pagar o aluguel em dia;
• usar o imóvel de forma adequada, responsabilizando-se por danos gerados pelo uso incorreto;
• comunicar danos ou problemas ao locador;
• zelar pela conservação do imóvel;
• devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu.

Caução do aluguel

A caução de aluguel é uma garantia para o locador caso o inquilino cause danos ao imóvel ou deixe de pagar o aluguel. O valor da caução geralmente corresponde a até três meses de aluguel e deve ser devolvido ao inquilino quando ele deixar o imóvel, deduzindo eventuais reparos necessários.

Despejo do imóvel: quando e como pode acontecer?

O despejo do imóvel pode ser decretado em diversas situações, como:

• fim de vigência do contrato;
• inadimplência do aluguel;
• descumprimento de cláusulas contratuais;
• uso inadequado do imóvel;
• risco à segurança dos demais moradores ou ao imóvel;
• reformas significativas que exijam a desocupação do imóvel;
• venda do imóvel.

O processo de despejo deve seguir os trâmites legais, com notificação do inquilino e possibilidade de defesa. Lembre-se, no entanto, que o prazo para desocupação do imóvel varia de acordo com a situação específica.

Esperamos que as principais dúvidas sobre a Lei do Inquilinato tenham sido respondidas neste artigo. Entender esses detalhes é fundamental para manter um bom relacionamento entre as partes e promover uma contratação produtiva tanto para o inquilino, quanto para o proprietário.

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