O termo legal “condomínio edilício” abrange: os prédios residenciais, os edifícios de salas comerciais, os complexos logísticos e os loteamentos fechados.
Embora existam negócios operando dentro das unidades comerciais, o condomínio em si (a estrutura que administra o prédio) não possui finalidade lucrativa, existindo apenas para realizar o rateio das despesas de manutenção. Por conta dessa característica, essas instituições mantêm um tratamento diferenciado na legislação.
Contudo, a reforma tributária em condomínios estabelece normativas bastante rígidas sobre a captação de receitas extras e altera profundamente a forma de repasse de custos nos serviços prestados por terceiros.
A regra dos 80%: quando o condomínio mantém a isenção tributária?
A Lei Complementar nº 214/2025 definiu um critério objetivo para o novo enquadramento fiscal. Para calcular o verdadeiro impacto da reforma tributária nos condomínios, a gestão precisa monitorar rigorosamente o limite de arrecadação estipulado pela legislação.
Pelo chamado Regime Favorecido, a estrutura fica isenta da cobrança direta dos novos impostos (IBS e CBS) desde que, no mínimo, oitenta por cento da sua receita total seja proveniente estritamente do rateio das cotas ordinárias e da arrecadação do fundo de reserva. Essa dinâmica contábil ficou conhecida como a regra dos 80 no condomínio.
Por outro lado, o Regime Regular entra em ação quando o faturamento com fontes externas supera a margem permitida de vinte por cento. Nesse cenário, o prédio perde o benefício protetivo e passa a ser tributado na condição de contribuinte ativo.
Esse risco ocorre frequentemente em operações como o aluguel do topo do edifício para antenas de telefonia, a locação da fachada para publicidade, a exploração de espaços de lazer por eventos de terceiros ou o aluguel de vagas de garagem para não moradores.
O efeito indireto: aumento no custo dos serviços terceirizados
Mesmo assegurando a isenção na sua própria arrecadação, o caixa do prédio sentirá os reflexos da lei na posição de consumidor final.
A tributação de serviços terceirizados no condomínio sofrerá elevações porque as empresas contratadas deixarão de recolher os tributos antigos (como ISS, PIS e Cofins) e passarão a pagar o modelo de IVA Dual (formado pela CBS federal e pelo IBS estadual/municipal).
Essa alteração elevará a carga de impostos das empresas do setor de serviços, movimento que fatalmente encarecerá as mensalidades pagas pela administração predial.
Os principais contratos afetados pela reforma tributária em condomínios incluem os seguintes setores:
- Equipes de portaria presencial e profissionais de vigilância patrimonial.
- Sistemas de portaria remota e centros de monitoramento eletrônico.
- Serviços contínuos de limpeza, atividades de zeladoria, rotinas de conservação e manutenção de jardinagem.
- Manutenção periódica de elevadores, revisão de bombas d’água, reparo de portões automáticos e testes nos sistemas de incêndio.
Gestão de contratos e o cronograma de transição
Para mitigar o impacto da reforma tributária nos condomínios, o síndico precisa adotar ações preventivas imediatas. A primeira recomendação envolve o cuidado com as cláusulas de reajuste e manutenção do equilíbrio econômico-financeiro.
O gestor deve analisar os contratos vigentes e revisar as negociações com fornecedores que tentarem aplicar aumentos automáticos sob a justificativa exclusiva da variação das novas alíquotas.
Outra medida fundamental será a auditoria criteriosa das Notas Fiscais Eletrônicas (NF-e). É indispensável conferir se a tributação de serviços terceirizados no condomínio está sendo destacada de forma correta e lícita pelos prestadores.
A consolidação da lei acontecerá em fases sucessivas
Atualmente, o país vivencia uma etapa de testes pautada pela calibração inicial com alíquotas reduzidas. A grande “virada de chave” ocorrerá em janeiro de 2027, momento em que entrará em vigor a CBS em substituição ao PIS e à Cofins, marcando a fase em que o encarecimento dos contratos será efetivamente percebido no fluxo de caixa.
Mais adiante, entre 2029 e 2032, acontecerá a transição gradativa do IBS, culminando na implementação definitiva do modelo tributário em 2033.
Planejamento orçamentário e gestão transparente
Acompanhar o calendário da legislação e readequar a previsão orçamentária de maneira antecipada são passos indispensáveis para evitar surpresas financeiras que comprometem as contas do prédio.
A Ethos Condomínios apoia síndicos e conselheiros oferecendo suporte contábil preciso, elaboração de relatórios transparentes, orientação administrativa preventiva e uma gestão integralmente focada na eficiência operacional.
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